Defiscalisation : LMP
le loueur en meublé professionnel

La location meublée ne constitue pas un dispositif de défiscalisation puisqu’elle ne génère pas de réduction d’impôts, mais elle présente des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.

Principe du LMP :

Opération d’investissement en immobilier locatif, portant sur des logements meublés.

La location meublée professionnelle s’applique à différents types de biens , neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels on peut citer :

Chambre d’hôte ou gite rural

Location saisonnière de maisons ou appartements

Logements situés dans des résidences avec services ( tourisme, affaires, médicalisées, étudiants ) et gérés par un exploitant professionnel

Inscription obligatoire au RCS ( registre du commerce et des sociétés )

Les revenus locatifs sont rangés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Qui peut bénéficier du statut LMP :

Tout contribuable personne physique souhaitant se constituer des revenus pour sa future retraite. La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes :

Mettant en location des logements meublés

Inscrites au RCS en qualité de loueur ( au moins une personne du foyer fiscal )

Dont les recettes locatives sont supérieures à 23 000 € TTC/ an

Dont les revenus du statut LMP représentent au moins 50% des revenus du foyer fiscal

Avantages fiscaux du statut LMP :

Une diminution du revenu locatif imposable :
Le loueur en meublé professionnel a la faculté de déduire l’ensemble de ses frais pour leurs montants réels. Il pourra également déduire les frais d’acquisition payés lors de l’achat, soit intégralement en une seule fois, soit étalés sur les 5 premiers exercices. Il a également la possibilité de pratiquer un amortissement sur le bien ( hors terrain ) sur une durée de 20 à 30 ans, et le mobilier ( durée de 5 à 7 ans ). Les amortissements non utilisés peuvent être reportés sans limitation de durée, et servir à ramener les BIC à un niveau nul sur chaque exercice ( avantage des amortissements différés )

Une diminution du revenu global :
Contrairement aux bailleurs classiques qui ne peuvent imputer leur déficit foncier qu’à hauteur de 10 700 € sur leur revenu imposable, le loueur en meublé professionnel peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d’emprunt.

Exonération des plus-values au titre du régime des plus-values professionnelles ; celles-ci sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 €. Au dessus de ce plafond et jusqu’à 126 000 €, l’allègement d’imposition est dégressif.

Une exonération d’ISF :
En tant que bien professionnel, l’outil de travail ( le logement ) n’est pas soumis à l’ISF . Les recettes locatives doivent représenter plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Des allègements de droits de succession :
Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise :

Les droits de succession ne sont pas immédiatement exigibles

Pendant une durée de 5 ans, les héritiers n’auront à acquitter que les intérêts à un taux minoré

Les droits seront réglés sur une période de 10 ans, en 20 versements

Si les héritiers conservent le statut de louer en meublé professionnel, ils pourront déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, du fait que ce sont des coûts d’acquisition de l’outil de travail.

Les héritiers doivent conserver l’outil de travail pendant au moins 6 ans.

Un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant au moins 5 ans.

En résumé :

Le statut du loueur en meublé professionnel ( LMP ) est idéal pour se constituer des revenus complémentaires, alléger son ISF, transmettre son patrimoine et conserver une couverture sociale. Toutefois, ce statut comporte certains inconvénients :

Les formalités fiscales et comptables ont relativement importantes

Le poids des charges sociales vient grever la rentabilité de l’investissement

Le plancher des recettes étant élevé, le montant de l’investissement l’est également ; et il ne faut pas retomber sous ce plancher, sous peine de perdre la qualité de loueur en meublé professionnel.

Textes de lois relatifs à la defiscalisation LMP :

Amendement Bouvard texte numero 1494 article additionnel 8 du 19 mars 2009

Article 24 loi finances 2007 modificatif du 4 de l'art 261 D du CGI

Article 261D

BOI-3A-2-03-30 avril 2003

Code général des Impôts article 151 septies