Defiscalisation : la loi GIRARDIN ( DOM TOM )

La loi Girardin est LA loi de défiscalisation pour les fiscalités élevées. En effet, la loi Girardin permet une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 40.000 € par an, étalée sur 5 ans. Les meilleurs montages Girardin ne nécessitent aucun effort d'épargne de la part de l'investisseur. La loi Girardin s'adresse aux contribuables ayant un impôt sur le revenu annuel supérieur à 7.500 €. Les sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés peuvent également optimiser leur fiscalité en investissant en loi Girardin.

La loi Girardin est la loi de défiscalisation la plus efficace, la plus rentable et dont la durée d'engagement est la plus courte, et celle qui, paradoxalement dans certain cas, demande aucun effort d'épargne.

La loi Girardin n'a qu'un seul défaut : elle va s'arrêter… En effet, le législateur a décidé de la fin de l'aubaine fiscale. Les investisseurs ont donc jusqu'au 31 décembre 2012 pour finaliser devant un notaire leurs investissements Girardin. Après ce sera trop tard, la loi Girardin aura définitivement disparu.

Principe de la loi GIRARDIN :

• Investissement dans un logement neuf, ou en l’état futur d’achèvement, dans un département ou un territoire d'Outre-mer, finalisé devant notaire avant le 31 décembre 2012.
• Réduction d’impôt limitée à 40.000 €, ou 15% du revenu brut imposable, par année d’imposition et par foyer fiscal.
• Base défiscalisable Girardin est égale à la surface habitable majorée de 14 m² de terrasse couverte, multipliée par le plafond annuel de 2.247 € H.T.
• Taux de réduction d’impôt de 40% en 2011 et 4% supplémentaires pour l’utilisation d’une énergie renouvelable.
• Engagement de mise en location de 6 années.

Exemple de défiscalisation Girardin :

M. Martin va grâce à son investissement Girardin gagner près de 58.000 € en 6 ans et ce, sans aucun effort d’épargne.

Il a acheté un appartement Girardin T2 de 55 m2 pour 180.000 € (frais de notaire et hypothèque inclus).

 

LES DEPENSES

Le financement, sans apport, à taux  fixe, débute à la livraison du bien pour 16 ans d’amortissement. Le remboursement assurances comprises est de 1.350 € par mois.

Une agence immobilière locale s’occupe de gérer le bien et garantie les loyers grâce à des assurances locatives et propose une protection revente. Les frais de gestion, assurances et charges de co-propriété s’élèvent à 100 € par mois.

 

LES RECETTES

L’appartement a un loyer assuré de 750 € par mois.

La réduction d’impôt Girardin est égale à :

55m²(surface habitable) x 2.247 €/m²(plafond 2011)=123.585 € x 40%(taux 2011) = 50.234 € (de réduction d’impôt) étalé sur 6 ans soit 700€ par mois.

 

BUDGET

Donc le budget mensuel pour cet investissement Girardin est de :

(loyer + réduction) – (remboursement + charges) = effort d’épargne mensuel

(750 € + 700 €) – ( 1.350 € +100 €) = 0 € par mois

 

REVENTE

Au terme des 6 années de l’engagement de location, le capital restant dû est de 128.500 € et la valeur du bien revalorisé est de 186.500 €. Le capital net généré par la revente de l’appartement Girardin est donc de 58.000 € net en 6 ans et sans aucun effort d’épargne.

Qui peut bénéficier de la loi Girardin :

• La loi Girardin s’adresse à tout contribuable français assujetti à l'impôt sur le revenu ou toute société assujettie à l'impôt sur les sociétés, qui investit dans un logement neuf destiné à la location dans un département ou un territoire d'Outre-mer.
• La loi Girardin peut aussi être réalisés en SCI, à la condition que cette dernière ait un régime fiscal à l’Impôt sur le revenu ; dans ce cas, comme pour l’indivision, le contribuable associé de la SCI bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.
• La loi Girardin peut aussi être réalisés en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part du prix de revient de l’immeuble.

Les avantages d'un investissement en loi GIRARDIN :

• Réduction d’impôt de 40% de la base défiscalisable, étalée sur 5 années, pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2011 en secteur intermédiaire.
• Réduction d’impôt de 35% de la base défiscalisable, étalé sur 5 années, pour les investissements réalisés entre 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2012 en secteur intémédiaire.
• Réduction d’impôt de 4% supplémentaires si le logement utilise l’énergie solaire.
• Déduction à 100% des déficits fonciers, à l’issu des 5 ans de réduction d’impôts et dans la limite de 10.700 €/ an.

En résumé :

• Acquisition dans un logement neuf ou en VEFA dans les DOM-TOM .
• Mise en location d’une durée minimale de 6 ans.
• Réduction d’impôts jusqu’à 44% de la base défiscalisable, égale en 2011 à 2.247 € par m² habitable majoré de 14 m² de terrasse couverte.

Nos conseils :

• Respecter les fondamentaux de l’investissement immobilier : Qualité de l’emplacement, Qualité du bien, Qualité de la demande locative.
• Ne vous focalisez pas sur l’avantage fiscal.
• Prenez des assurances locatives,on ne sait jamais.
• Faîtes appel à votre bon sens.

IMPORTANT :

• La loi Girardin est la seule loi de défiscalisation où la date de signature chez le notaire détermine le départ de la réduction d'impôt.
• Le plafond des niches fiscales 2011 est de 18.000 € plus 6% des revenus nets imposables du foyer fiscal.
• Le logement doit être loué au titre de résidence principale non-meublée. La location doit être impérativement effective :
• dans les trente-six mois suivant la délivrance du permis de construire (cette date est repoussée d'un délai égal à celui durant lequel les travaux sont interrompus par l'effet de la force majeure).
• dans les 6 mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition, si elle est postérieure.
• En secteur intermédiaire, le loyer par m2 habitable ne doit pas excéder en 2011 :
• 152€ dans les DOM, à St Martin, à St Barthélémy et à Mayotte.
• 190€  dans les TOM, à St Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française, dans les iles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
• Les ressources des locataires sont plafonnées. Pour les baux conclus en 2011, ils sont :

Les ressources du locataire ne sont pas son revenu fiscal de référence mais ses revenus nets imposables, nets de frais professionnels, qui figurent sur l'avis d'imposition des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l'année antérieure.

Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, en principe, chacune d'elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources.

Attention, pour les personnes vivant en concubinage, les ressources sont appréciées globalement, c'est-à-dire qu'il convient de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou aux couples avec enfants à charge.

Textes de lois relatifs à la defiscalisation Girardin :

• Instructions 4 A-1-11 et 5 B-4-11 du 02/03/2011, BOI n° 19 du 10/03/2011
• Instruction fiscale du 25 février 2010 BOI 4 A-3-10 27
• Loi 2009-594 du 27 Mai 2009
• Article 105 loi n°2007-1824 du 25/12/2007
• BOI 5 B-4-07 du 8 Février 2007
• Loi organique n°2007-223 du 21/02/2007
• Loi 2004-1585 du 30 Décembre 2004
• Loi 2003-660 du 21 Juillet 2003
• Code général des Impôts article 199 undecies A
• Code général des Impôts article 199 undecies B
• Code général des Impôts article 199 undecies C
• Code général des Impôts article 217 undecies
• Code général des Impôts article 217 duodecies
• Code général des Impôts article 46 AG duodecies de l’annexe 3